最近深圳湾豪宅爆炸火灾的事故，又引起众人对高层住宅的一番究诘。
目下寰宇最高的消防云梯也就100米露面，粗略对应不跳跃33层的住宅楼，而且这种高度的云梯，小城市还不一定有。
万亡灾一来，“烟囱效应”使得火势扩张极快，岂不是很危境？
对于高层火灾自救，咱并不专科，这里就不伸开说了，有所隐忧的，不错去检讨辛勤并作念好一些打发措施，比怎样如避火避烟，济急逃生，是不是需要配备防烟面罩以及怎样使用等等。
而今天小巴思说的是，火灾相对照旧小概率事件。对于购买并居住在高层、超高层住宅的一又友来说，一个更重要的、何况无可覆盖的事情，是屋子老化之后带来的一系列连锁问题：
当先就是外墙衰退，被平凡使用的涂料和真石漆，寿命也就10-15年；
然后就是因暴晒和老化导致的屋面漏水问题，15年傍边就需要再行作念防水；
接下来，电梯也驱动哆哆嗦嗦，20年傍边就报废，需要大修或者换新；
开发管谈，包括风井、水、电、煤等，老化问题也百不获一，寿命粗略在20-30年。
就像东谈主相似，越老问题就越多，不仅影响居住体验，还影响房屋价值。
这技巧何如办呢？
高层建筑拆是很难的，需要定向爆破，垂直倒下，和拆个几层小楼的难度不是一个级别。
而且在城市更新上有个行业共鸣，拆迁一个地块上蓝本的建筑，要新建之前3倍容积率的建筑，经济账才算得过来。
目下的高层小区容积率广泛在3以上，重建的话容积率获取9以上了，那可得多鸽子笼，多挤东谈主？
是以一般是不拆的，就是合手续握住的考试。
维修真贵得好，屋子也不至于很快蜕化。
比如香港，寸土寸金，是全球最多超高层建筑的城市，住宅动辄40、50层，然后又因为房地产开发比我们早，目下还是好多老旧的高层住宅。
香港市建局2019年的数据，全香港3.9万幢住宅（笼统楼宇），楼龄在50年以上的跳跃25%，30年以上楼龄的跳跃一半。
但在香港，50年楼龄以上才算是“老年”，30年-49年是“中年”，30年楼龄以下照旧“后生”。
因为维修真贵好，不少30年楼龄的屋子，看着也就像我们内地十几年的屋子那样。
真贵得这样好，是靠着腾贵的物业费、政府补贴和强制考试来看守的。
在香港，就算是泛泛住宅，物业费也要二三十块东谈主民币一平，竟然去到我们内地的10倍。
香港屋宇署还功令，高于3层、楼龄10年或以上的私东谈主住宅楼，必须每5年一次强制验窗；楼龄30年或以上的私东谈主楼，必须每10年一次强制验楼。
业主看成旧楼维修主体，诞生法团，集体决议，用度分担。政府也会给一定数额的财政补贴，匡助这些老旧建筑去“体检”。
每年还会迅速挑选2000幢和3800幢旧楼，折柳进行强制验楼和强制验窗筹画，不对格的短期内维修整改，不然就重罚。
但我们国内是什么情况？
本来住宅开发按序就莫得香港高，前几年开发商筹办深邃，还可能给你降标，偷工减料托福。
再加上大家皆知的原因，我们向来重开发，只管卖房之前多样包装，卖得多、卖得快就行，至于业主得手之后，就是很简便的珍贵，更别说不幼年区的物业维修基金，去向成谜，猫腻多多。
住宅开发按序不高，还欠缺维修和真贵，住宅老化速率天然比东谈主家快了。
刚驱动的技巧，物业费和维修基金猜度还能对付打法。
但跟着楼龄越高，外墙、电梯、开发管谈等多样问题相继而至，需要更多的用度来维修，业主们就要交钱了。
尤其是那种百米以上的超高层住宅，因为结构更复杂，一朝插足老化期，电梯、管谈等开发的珍贵老本还要更高一些。
一些经济智力比拟好的业主，在这个经由中可能还是陆续离开，换到改善新房去住了。
若是剩下的齐是经济智力比拟弱的业主，或者外来田户，有智力出钱和自得出钱的东谈主越来越少，建筑就会失修，堕入恶性轮回。
其实香港也有这样的老旧楼宇。
内部的业主要么太老，没啥钱，要么就是把屋子出租了，拆开验楼给钱，维修资金根底没法收上来，不明显之后，冉冉成了某种进度上的“穷人窟”。
终末猜度只可靠其他开发商或者政府出资动迁。
但这种烂摊子，开发商也不肯意动，老本腾贵，周期漫长，至于政府出资，也得看当地政府的口袋够不够厚。
是以说到这里，众人会发现，高层+楼龄老其实也不是重要问题，重要是有莫得钱。
纽约曼哈顿中央公园的豪宅，建造齐跳跃百年了，依然是耐久弥新。
我们的深圳湾一号，上海汤臣一品，内部住的东谈主不缺钱，这地段东谈主家也自得一直住下去，那么即便珍贵用度腾贵，也不是问题。
但反过来，若是是一个小城市、以致县城的高层住宅，不仅消防配套这些跟不上，东谈主口外流之后，所在政府又没智力修缮，当房屋老龄化大潮到来之后，你说会不会稀薄？
之前我们在《继“买不起房”之后，“养不起房”的期间也要来了》内部讲过，七普的数据露出：
2022年底，城镇存量住房内部接近3成，是2000年当年的屋子，目下楼龄还是在25年以上。到10年后的2035年，有6成以上的屋子齐将垂垂老矣。
我们的高层和超高层建筑，不仅在大批市里，寰宇各地齐是批量式开发的，握住向各个端倪的城市下千里。
那时众人就思着建建建，买买买，投资增值，很少有东谈主探究到后期珍贵的问题，这亦然房地产插足存量期间之后，一定会越来越卓越的问题。
是以众人不错集合，为什么本年住建部要提议“房屋待业金”的事情，何况从2022年驱动就严格放弃新建超高层建筑了，这就是看到潮流褪去之后明天的隐患，还有不行幸免的刚性支拨。
那么对于个东谈主来说，即等于刚需，小所在的高层住宅鄙人手之前，也得探究到这些后期珍贵的问题。
即便目下是新的，但若是十几二十年后，原来的那些业主冉冉改善换房，剩下的东谈主居住体验感，也会跟着楼龄增长变得越来越差。
天然比及蜕化之时，你可能也换房了，但到时接办买你二手房的东谈主，不知谈还有几许。
投资来说，就更毋庸思了，就算房价涨，也轮不到这些小所在的楼盘。
至于房屋待业金，固然目下说众人账户出钱，但房屋老龄化加重之后，压力也会越来越大。
那到时是不是要有新的注资？谁来注资？
只可说，我们的背负可能还远不啻一个房贷。
